12 choses importantes à comprendre sur les permis de construire

Un grand nombre de rénovations et de réparations résidentielles sont effectuées par les propriétaires et même certains entrepreneurs sans bénéficier des permis de construction légalement requis et des inspections obligatoires qui les accompagnent. Les raisons de contourner ces règlements sont nombreuses, souvent parce qu'un propriétaire ou un entrepreneur tente d'éviter les frais du permis, ou parce qu'il craint que les taxes n'augmentent si les améliorations sont officiellement cataloguées. En réalité, la plupart (pas toutes) des craintes concernant le processus de délivrance des permis sont sans fondement, et le potentiel de problèmes graves est assez grand si vous ne parvenez pas à demander les permis appropriés et à ne pas faire inspecter votre travail. Voici douze réalités concernant le processus de permis de construire que beaucoup de gens ne réalisent pas.

Vous n'avez peut-être pas du tout besoin d'un permis

Il y a beaucoup de nervosité parce que les propriétaires pensent que toute réparation ou amélioration qu'ils font dans la maison sera examinée avec un peigne à dents fines par un inspecteur qui a l'intention de déceler chaque petit défaut. En réalité, de nombreuses réparations et améliorations peuvent être effectuées sans permis. Les règles à cet égard varient considérablement d'une communauté à l'autre, et le même projet qui nécessite un permis de construire et des inspections programmées dans un endroit peut ne pas en exiger une dans une autre juridiction. Mais de manière générale, vous êtes autorisé à remplacer la plupart des éléments existants de votre maison sans permis, tandis que tout ce qui change la structure de votre maison ou représente une amélioration immobilière nécessitera un permis. Vous pouvez remplacer un interrupteur mural cassé ou un robinet usé, par exemple, mais l'ajout d'une terrasse ou d'un ajout de pièce nécessite un permis. Votre communauté peut avoir des ressources en ligne qui expliquent quels types de travail nécessitent des permis et des inspections, ou vous pouvez appeler le bureau des permis et demander à parler à un inspecteur.

Vous pouvez parler au bureau des permis de manière anonyme

Certaines personnes craignent qu'au moment où vous appelez le bureau local d'inspection des bâtiments et des permis, vous soyez immédiatement signalé pour examen. Ce n'est tout simplement pas vrai. Le bureau des permis existe pour s'assurer que les améliorations à la maison sont effectuées en toute sécurité et ne présentent aucun risque pour les résidents, et les inspecteurs sont généralement heureux de répondre aux questions. S'il n'y a pas d'inspecteur actuellement disponible, on vous rappellera et répondra à toutes vos questions, telles que "Ai-je besoin d'un pare-vapeur derrière mes murs de douche en carrelage?" ou "Quelle peut être la hauteur de mon garage?"

Les frais de permis varient

Vous serez peut-être surpris d'apprendre qu'il n'y a pas de frais fixes pour un permis de construire, mais que les coûts des permis varient en fonction du coût estimé et de la complexité du projet. La construction d'une clôture peut nécessiter un permis de 41€, par exemple, tandis que la construction d'une grande maison neuve peut nécessiter un permis de construire de 1490€. Au niveau national, le permis de construire moyen coûte 780€ en 2018, avec une fourchette typique de 300€ à environ 1270€ Mais ces coûts moyens représentent de nombreux permis pour la construction neuve de maisons entières, et il existe de nombreux projets pour lesquels les permis de construire coûtent 75€ ou moins. Il est assez courant que les coûts des permis soient basés sur un pourcentage du coût prévu du projet. Si vous travaillez avec un entrepreneur, les coûts du permis sont généralement inclus dans l'offre que vous avez reçue.

Les permis de propriétaire / constructeur peuvent être problématiques

Certains propriétaires craignent que les bureaux d'inspection de la ville ne leur permettent pas de faire leur propre travail, mais ne délivreront des permis qu'aux entrepreneurs professionnels. Il s'agit d'un autre mythe puisque les bureaux d'inspection délivrent régulièrement des permis aux propriétaires de faire toutes sortes de travaux eux-mêmes, y compris en tant que GC (entrepreneur général) lors de la construction d'une maison entière. Pour ce type de projet, votre communauté peut émettre un «permis de propriétaire / constructeur» spécial qui vous permet d'occuper la maison pendant une période déterminée (généralement environ un an) tout en sous-traitant les tâches individuelles pour le travail. En tant que propriétaire / constructeur, vous agissez comme votre propre entrepreneur général au lieu d'en embaucher un. Cela vous permet d'économiser sur ces pénibles frais de 15 à 25% facturés par les CG, mais vous portez également le fardeau des responsabilités potentielles, dont beaucoup peuvent être graves.Embaucher un licencié, l'entrepreneur assuré et cautionné vous protège mieux de ces responsabilités.

Les servitudes peuvent tuer votre permis et votre projet

Partout où une ligne électrique, une conduite d'égout, un trottoir ou un autre chemin de service commun et continu traverse votre propriété, vous avez probablement une servitude - une restriction légale qui vous empêche d'apporter des modifications qui affectent ou restreignent ces lignes de services publics ou d'autres caractéristiques. Il y a des cas, par exemple, où une partie de votre propriété peut être réservée pour une future route potentielle. Vous ne pourrez pas construire sur une partie de votre propriété où il y a une servitude au dossier.

Pour connaître les servitudes en vigueur, consultez la plate-forme de votre propriété, disponible en ligne sur le site de votre évaluateur de comté ou dans ses bureaux. En général, vous n'êtes jamais autorisé à construire sur des servitudes, sauf s'il s'agit d'ajouts mineurs, tels que des clôtures.

Les reculs de propriétés sont critiques

Les marges de recul sont des tampons obligatoires entre les frontières de la propriété et les structures permanentes qui aident à maintenir un sentiment d'ouverture dans les communautés, ainsi qu'à prévoir des marges de sécurité en cas d'incendie. Par exemple, si vous étendez le côté de votre maison, vous devrez être conscient des distances de retrait requises par votre code du bâtiment local. Il y aura probablement des règles de retrait pour l'extension d'une propriété à l'avant et à l'arrière d'une maison. Habituellement, cela implique de maintenir une distance minimale entre le bord des structures et les limites de la propriété étudiée. Les ajouts structurels à la maison, les garages, les remises et les terrasses peuvent tous être soumis à ces règles de retrait. Encore une fois, votre bureau local d'inspection des bâtiments peut vous informer des règlements de retrait en vigueur.

Des écarts sont possibles

Bien que les servitudes soient rarement levées, les violations du retrait et de certaines autres exigences de zonage sont parfois autorisées dans le cadre du processus juridique de demande et de réception d'une dérogation. Une dérogation est une exception officiellement approuvée aux ordonnances de zonage. Le plus souvent, des dérogations sont demandées lorsqu'un propriétaire souhaite construire une maison plus grande sur son terrain que ne le permettent les ordonnances de zonage. En demandant une dérogation, le propriétaire peut être autorisé à construire cette maison plus grande ou à compléter un ajout de pièce qui enfreint les règlements de retrait. Le bureau des permis peut consulter les voisins lorsqu'une dérogation est demandée, et leur approbation peut être essentielle pour obtenir la dérogation.

Les plans de constitution de stocks peuvent ne pas être approuvés

Vous pensez peut-être que tout plan ou plan de maison publié ou créé par un architecte, ou tout plan de construction publié pour un hangar ou un garage, est automatiquement suffisant pour obtenir un permis. Les plans de constitution de stocks abondent sur Internet. Les propriétaires, au lieu de dépenser 1120€ sur des plans dessinés par un architecte, peuvent acheter des plans prêts à l'emploi pour aussi peu que 370€ à 450€ pour une maison de deux chambres et deux salles de bain avec garage.

Mais votre bureau local des permis de construire peut ne pas approuver ces plans. Même si les plans Internet peuvent avoir été dessinés par un architecte, votre bureau peut exiger que les plans soient créés par un architecte autorisé dans votre état.

Les CCR peuvent ajouter des restrictions

D'autres problèmes potentiels lors de la recherche d'un permis sont les conditions, les clauses restrictives et les restrictions (CCR) qui se trouvent souvent dans les communautés planifiées, les lotissements ou les développements d'unités planifiées (PUD). Les CCR agissent comme un type d'ordonnances «d'ordonnance de zonage fantôme» dans les ordonnances. Ces restrictions s'ajoutent à vos ordonnances municipales et vous devrez les respecter pour éviter de violer votre accord contractuel avec l'association de quartier.

Les inspections sont obligatoires

L'inspection fait partie intégrante du processus global de délivrance des permis et en aucun cas vous ou votre entrepreneur ne devez ignorer cette étape. Pour certains projets, il y aura même deux inspections - une au stade «préliminaire» et une inspection finale. Ce n'est pas quelque chose à craindre puisque l'inspecteur est là uniquement pour s'assurer que le travail a été effectué en toute sécurité. Il s'agit souvent d'une visite très brève et superficielle. Lorsqu'un inspecteur connaît déjà le travail d'un entrepreneur, l'inspection n'est parfois qu'un simple coup d'œil au volant. Les inspecteurs peuvent être un peu plus diligents au sujet de l'inspection si le travail a été effectué par un propriétaire, mais il s'agit toujours d'un processus très courant.

Échouer à une inspection n'est pas une catastrophe

La principale raison pour laquelle certains propriétaires ne demandent pas de permis de construire est qu'ils redoutent l'idée d'échouer à une inspection. Mais ce n’est pas grave. Vous aurez toutes les chances de corriger les problèmes signalés. L'inspecteur reviendra pour une deuxième inspection (ou même une troisième ou une quatrième, si nécessaire) et signera (ou «fermera») le permis une fois que les travaux auront été effectués à sa satisfaction.

Ignorer le processus d'autorisation est grave

Il peut être très tentant d'ignorer le processus d'autorisation et de cacher le travail que vous faites, surtout si c'est à l'intérieur de la maison où vous pouvez travailler sans que personne ne le voie. Et bien que vous puissiez vous en tirer, il est tout aussi probable que de tels raccourcis vous coûteront beaucoup à la fin. S'il apparaît que vous avez effectué un travail sans permis requis, vous pourriez être obligé de demander un permis après coup, à un coût considérablement plus élevé. Et vous devrez peut-être même arracher des murs ou des plafonds pour que les travaux soient inspectés. Si vous avez commis des erreurs, vous serez obligé de démolir tout le travail et de recommencer.

La couverture d'assurance de votre propriétaire peut également être affectée. Par exemple, si vous avez une inondation ou un incendie en raison de mauvais travaux de plomberie ou d'électricité, votre police d'assurance peut refuser la couverture si les travaux ont été effectués sans permis.