FAQ sur le crédit d'impôt pour les appartements et le logement
Le programme fédéral de crédit d'impôt pour logement à loyer modique réussit depuis 1987 à offrir aux locataires à faible revenu des appartements décents à un loyer abordable. Si vous recherchez un appartement dans une propriété à crédit d'impôt, il y a certaines choses que vous devez savoir avant de présenter une demande. Voici les réponses aux questions fréquemment posées sur le programme fédéral de crédit d'impôt pour logement à loyer modique.
Q: quel est le programme de crédit d'impôt?
R: Le programme de crédit d'impôt, également connu sous le nom de «programme fédéral de crédit d'impôt pour les logements à loyer modique» ou simplement LIHTC, est un programme de logement abordable populaire qui existe depuis 1987. Contrairement à la plupart des programmes de logement administrés par le Département américain du logement et du développement urbain (HUD), le programme de crédit d'impôt est administré par l'IRS en coordination avec les agences publiques de financement du logement à travers le pays. Les propriétaires qui participent au programme peuvent demander des crédits d'impôt pendant 10 ans pour leurs propriétés de crédit d'impôt en échange de la location d'au moins certains de leurs appartements à des locataires à faible revenu à un loyer restreint.
Q: puis-je demander un crédit d'impôt?
R: Non. Le programme de crédit d'impôt tire son nom du fait que les propriétaires de propriétés participantes reçoivent de précieux crédits d'impôt en échange de maintenir leurs immeubles abordables. En tant que locataire d'une propriété à crédit d'impôt, l'avantage que vous recevez prend la forme d'un loyer restreint, en supposant que vous êtes admissible au revenu.
Q: dans le cadre du revenu du ménage, les rentes sont-elles comptabilisées?
R: Si vous avez une pension de retraite ou une autre rente, il y a de fortes chances qu'elle doive être comptée d'une manière ou d'une autre comme faisant partie du revenu de votre ménage. La façon dont un locateur devrait déterminer comment traiter une rente que vous avez (ou que vous pouvez mettre en place après avoir signé un bail pour un appartement à faible revenu dans une propriété à crédit d'impôt) dépend de votre droit de retirer le solde du crédit d'impôt. rente et si vous recevez déjà des paiements.
Si vous avez déjà commencé à recevoir des paiements, le propriétaire devra demander à votre courtier si vous avez le droit de retirer le solde de la rente. Si vous avez ce droit, le propriétaire doit alors considérer votre rente comme un bien.
De plus, une fois que vous avez commencé à recevoir des paiements de rente, vous ne pouvez normalement pas le convertir en une somme forfaitaire en espèces. Si tel est votre cas, vos paiements réguliers seront traités comme un revenu par votre propriétaire.
Attendez-vous à ce que votre propriétaire doive vérifier si vous avez le droit de retirer le solde (même si des pénalités sont imposées), quelle est la base sur laquelle la rente devrait augmenter dans l'année à venir, les frais de pénalité de rachat ou de retrait anticipé. et le taux d'imposition et la pénalité fiscale qui s'appliqueraient si vous retiriez la totalité du solde de votre rente.
Q: Les fiducies font-elles partie du revenu du ménage?
R: Les fiducies sont souvent comptées d'une manière ou d'une autre dans le revenu du ménage. La façon dont un locateur devrait déterminer comment traiter une fiducie que vous avez (ou que vous pouvez créer après avoir signé un bail pour un appartement à faible revenu dans une propriété à crédit d'impôt) dépend de votre accès au capital du compte ou les revenus du compte.
Q: les actifs sont-ils considérés comme des revenus?
R: Non. Les actifs eux-mêmes ne sont pas considérés comme des revenus. Cependant, tout revenu produit par un actif est habituellement pris en compte pour déterminer l'admissibilité au revenu d'un ménage.
Q: les propriétaires vérifient-ils le revenu?
R: Oui. Si vous envisagez de demander un appartement à faible revenu dans une propriété de crédit d'impôt, attendez-vous à ce que le propriétaire ou le gestionnaire immobilier ait besoin d'une vérification des revenus et des actifs. Le programme de crédit d'impôt nécessite une confirmation explicite, compte tenu de l'enjeu.
Q: comment mon loyer est-il calculé exactement?
R: Le loyer est calculé en fonction du nombre de chambres dans l'appartement, et non du nombre réel de personnes qui y vivent. Votre propriétaire doit calculer votre loyer en supposant que 1,5 occupants habitent dans chaque chambre (ou un occupant, dans le cas d'un studio).
Ainsi, le loyer d'un appartement de deux chambres, par exemple, serait basé sur trois occupants (1,5 x 2 chambres) dans l'appartement.
Le crédit d'impôt pour le loyer comprend également une allocation de services publics.
Le loyer maximum que vous pouvez être tenu de payer pour une unité à faible revenu dans une propriété à crédit d'impôt est de 30 pour cent d'un pourcentage (généralement 50 ou 60 pour cent) du revenu brut médian de la zone (AMGI).
Q: Le nombre de personnes dans mon ménage affecte-t-il l'admissibilité?
R: Oui. Le nombre de personnes dans votre ménage a une incidence sur votre admissibilité à une unité à faible revenu dans une propriété de crédit d'impôt. Votre ménage doit gagner moins d'un certain pourcentage d'AMGI, qui est basé sur la taille du ménage. En revanche, le crédit d'impôt pour loyer n'est pas basé sur le nombre réel de personnes dans votre appartement.
Q: Dois-je signer un bail spécial?
R: Non. Le programme de crédit d'impôt n'oblige pas les propriétaires à faire signer un bail spécial aux locataires. Mais vous pouvez trouver un avenant au bail avec une ou deux clauses spécifiques au programme de crédit d'impôt. Par exemple, vous pouvez probablement vous attendre à une clause vous obligeant à coopérer avec votre propriétaire pour recertifier et vérifier votre revenu chaque année, et il peut y avoir un langage disant que si votre propriétaire apprend que vous avez sciemment donné des informations fausses ou incomplètes sur le revenu lors de la détermination de l'admissibilité, cela pourrait être un motif de résiliation de votre bail.
Q: puis-je louer sur une base mensuelle?
R: Lorsque vous signez pour la première fois le bail d'un appartement dans une propriété à crédit d'impôt, il doit être d'une durée d'au moins six mois (bien qu'il y ait quelques exceptions). Après cela, vous et votre propriétaire pouvez convenir de renouveler votre bail de mois en mois.
Q: Y aura-t-il des locataires au tarif du marché dans l'immeuble?
R: Il peut y en avoir. De nombreuses propriétés de crédit d'impôt comprennent certains appartements à faible revenu et certains appartements au taux du marché.
Q: Est-ce que je me démarquerai comme étant à faible revenu s'il y a des locataires au taux du marché?
R: Vous ne devriez pas. Les propriétaires sont tenus de ne pas séparer les appartements au taux du marché et les appartements à faible revenu, et personne à votre propriété de crédit d'impôt ne devrait savoir combien de loyer vous payez à moins que vous ne leur disiez.
Q: mon revenu est-il déterminé en fonction de ce que j'ai gagné au cours de la dernière année?
R: Non. Il est déterminé en regardant vers l'avenir et en «annualisant» votre revenu pour l'année prochaine. Par exemple, si vous gagnez 2240€ par mois à un emploi, ce revenu sera compté comme 26900€ (12 mois x 2240€), même s'il s'avère que vous obtenez une augmentation ou même perdez votre emploi un mois après avoir emménagé dans votre appartement.
Q: Comment les propriétaires comptabilisent-ils les revenus d'emploi irréguliers?
R: Le revenu d'emploi doit être inclus dans le revenu du ménage, qu'il soit stable ou irrégulier.
Normalement, les propriétaires qui participent au programme de crédit d'impôt doivent utiliser la situation actuelle d'un locataire pour «annualiser» le revenu, ce qui signifie inclure un montant que le locataire s'attend à gagner au cours des 12 prochains mois, même s'il s'avère que ce nombre est beaucoup plus élevé. ou plus bas.
Q: Un règlement de divorce ou des biens communs me disqualifieront-ils?
R: Non. Un locataire potentiel n'est pas disqualifié simplement pour avoir un règlement de divorce ou des biens communs.
Bien qu'il soit possible que votre situation de revenu après le divorce vous rende inadmissible, un règlement de divorce ou des biens communs ne sont pas des raisons valables de refuser de traiter la demande d'un demandeur de crédit d'impôt ou de considérer automatiquement le demandeur comme non admissible au revenu.
Q: le loyer est-il basé sur mes revenus?
R: Non. Contrairement à d'autres programmes de logement, le crédit d'impôt pour le loyer est basé sur le revenu moyen de votre comté ou d'autres zones locales. Cette moyenne est connue sous le nom d'AMGI, que HUD met à jour chaque année. Votre revenu réel est important lorsqu'il s'agit de déterminer si vous êtes admissible à un appartement à faible revenu dans une propriété de crédit d'impôt. Mais le loyer réel que vous payez n'est pas basé sur vos revenus.
Q: Suis-je inadmissible pour les autres si je gagne trop de revenus pour une propriété de crédit d'impôt?
R: Pas nécessairement. Bien que chaque propriété de crédit d'impôt doive suivre les mêmes règles pour déterminer l'admissibilité au revenu, il se peut que vous gagniez trop pour une propriété de crédit d'impôt, mais que vous soyez tout de même considérée comme admissible pour d'autres. Cela peut arriver si, par exemple, vous gagnez 55% du plafond de revenu. Une propriété qui doit louer à des locataires qui ne gagnent pas plus de 50% des limites de revenu vous rejetterait, mais les propriétés utilisant le chiffre de 60% vous trouveraient éligible. En outre, les limites de revenu varient selon le comté, donc si vous gagnez un peu trop de revenus pour une propriété, vous pouvez avoir du succès dans une autre propriété qui utilise des limites différentes.
Q: Puis-je être expulsé si mes revenus augmentent après mon emménagement?
R: Vous ne devriez pas avoir à vous soucier d'être expulsé pour avoir dépassé vos revenus. Si votre revenu atteint jusqu'à 140% de l'AMGI, il n'y a pas de problème. Si votre revenu dépasse ce niveau, il se peut que le propriétaire prenne des mesures pour s'assurer que l'immeuble demeure admissible à tous ses crédits d'impôt.
Dans le pire des cas, votre propriétaire peut (avec un préavis approprié) changer votre appartement au taux du marché et vous perdriez le bénéfice de votre loyer restreint. Cependant, si votre revenu est aussi élevé, vous n'êtes pas à faible revenu et vous devriez être en mesure de payer le loyer au taux du marché. Les propriétaires des propriétés à crédit d'impôt ne peuvent expulser les locataires que pour une «bonne cause» telle que définie par les lois nationales ou locales. Cela signifie également que votre propriétaire ne peut pas décider de ne pas renouveler votre bail sans motif valable.
Q: chaque fois que mes revenus changent, dois-je être recertifié?
R: Heureusement, non. Le programme de crédit d'impôt n'a pas de «recertifications provisoires», ce qui signifie que si vous changez d'emploi, obtenez une augmentation ou achetez ou vendez un actif, vous n'avez pas besoin de calculer et de vérifier à nouveau votre revenu. Vous devez vous attendre à rencontrer la direction pour recertifier vos revenus une fois par an, généralement autour de l'anniversaire de la signature de votre bail.
Q: en tant qu'étudiant, puis-je vivre dans une propriété de crédit d'impôt?
R: La règle générale est que si tout le monde dans votre ménage est étudiant à temps plein, vous ne pouvez pas louer une propriété à crédit d'impôt. Donc, si vous êtes un étudiant à temps plein avec un colocataire qui va à l'école à temps partiel, alors tout va bien. Si tout le monde dans votre ménage va à l'école à plein temps, demandez à la direction si vous tombez dans une exception.
Q: Les propriétés de crédit d'impôt doivent-elles se conformer aux lois sur la discrimination?
R: Oui. Les propriétés à crédit d'impôt sont soumises aux mêmes lois sur le logement équitable que les propriétés conventionnelles. De plus, grâce à un accord entre HUD, le ministère du Trésor et le ministère de la Justice (DOJ), l'IRS peut facilement se renseigner sur la violation du logement équitable d'un propriétaire et l'utiliser comme motif de non-conformité du crédit d'impôt. Cela signifie que les propriétaires des propriétés à crédit d'impôt ont encore plus de raisons de ne pas faire de discrimination à votre égard.
Q: Comment les locataires et les prospects peuvent-ils obtenir plus d'informations sur les exigences du programme?
R: Les locataires et les prospects se posent souvent des questions sur les revenus et les règles applicables aux propriétés de crédit d'impôt. En plus des réponses aux questions fréquemment posées ici, vous pouvez obtenir des réponses aux questions spécifiques à l'État par l'agence de financement du logement de l'État qui administre le programme de crédit d'impôt dans votre pays.
