Un guide pour l'achat d'un fixateur supérieur

À peu près à tout moment, c'est le bon moment pour acheter une surface de réparation, surtout si vous achetez la propriété pour moins que tout le reste. Contrairement à d'autres propriétés résidentielles, les prix des fixateurs ne sont pas si dépendants de la température du marché immobilier local, qu'il soit chaud, froid ou neutre. Cependant, ce qui se passe après l'achat peut être un cauchemar ou une affaire rentable. Le secret pour en faire un succès réside dans le fait de faire vérifier le lieu par une foule d'inspecteurs spécialisés, d'apprendre à évaluer les réparations et de choisir la bonne propriété en premier lieu.

Le fixateur idéal

Le réparateur parfait est la maison que tout le monde voudra à l'avenir mais que personne ne veut pour le moment. La plupart des acheteurs de maisons, surtout les débutants, exigent une maison en parfait état, une propriété clé en main qui est prêt pour occupation. L'ironie est que de nombreuses imperfections qui empêchent les gens de se décoller de la peinture, des tapis usés ou des appareils obsolètes sont facilement corrigibles. Pourtant, parce qu'ils sont difficiles à voir au-delà, une maison qui en souffre languit souvent sur le marché.

N'oubliez pas que si vous faites une offre d'achat pour un fixateur supérieur au bon prix, vous commencez à gagner de l'argent le jour de la fermeture. Et c'est avant même de considérer le potentiel de gros bénéfices de revente. Le moment de penser à vendre est le jour où vous achetez, même si vous n'avez pas l'intention de déménager dans l'immédiat.

Emplacement et disposition

Tous les fixateurs n'ont pas de potentiel. Le fait qu'un vilain petit canard puisse se transformer en cygne dépend de plusieurs facteurs.

Le premier est l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement, comme le dit le dicton immobilier. N'achetez pas un fixateur situé sur une intersection achalandée, à côté d'une école ou en face de l'entrée d'une décharge - en d'autres termes, le genre de lieu indésirable qui coule même les maisons en parfait état. Cherchez des réparateurs dans les quartiers attrayants ou en devenir. Examinez les maisons environnantes et comment elles sont entretenues. Ont-ils l'air bien entretenus et principalement occupés par leur propriétaire?

Ensuite, concentrez-vous sur la configuration de la maison. Le meilleur type de fixateur à acheter est celui qui plaira au plus grand nombre d'acheteurs: un trois chambres avec plus d'une salle de bain. Bien sûr, une maison de deux chambres peut être rentable, surtout si c'est la taille dominante des maisons du quartier, mais une maison de trois chambres, c'est mieux. Si trois chambres sont mieux, quatre pourraient être mieux encore: les acheteurs de trois chambres échangeront souvent jusqu'à quatre.

La mise en page doit couler. Si la maison est découpée avec une mauvaise disposition, sachez qu'il peut être coûteux ou peu pratique de déplacer les murs. Les chambres aux extrémités opposées de la maison dissuaderont les acheteurs avec de jeunes enfants, tout comme un étage avec la chambre principale à l'étage et toutes les autres chambres au rez-de-chaussée. Les cuisines avec plus d'une entrée sont souhaitables. Évitez les endroits où les salles à manger sont le point central de la maison.

Évaluation de l'état

De toute évidence, le fixateur va être dans un état délicat, mais certains problèmes sont pires que d'autres. Vous devez séparer les problèmes esthétiques des problèmes plus fondamentaux.

Les correctifs faciles incluent:

1. Réparation des murs, décapage du papier peint et peinture.
2. Réfection de sols, pose de carreaux ou de tapis.
3. Installation de ventilateurs de plafond et de nouveaux luminaires.
4. Remplacement des plinthes ou ajout de garnitures.
5. Réparer les fenêtres cassées.
6. Remplacement des sous-planchers de salle de bain en raison de joints d'étanchéité des toilettes qui fuient.
7. Refaire ou peindre des armoires de cuisine ou en installer de nouvelles.
8. Remplacement des portes.
9. Remplacement des prises et des interrupteurs d'éclairage.
10. Peindre l'extérieur.
11. Ajout d'un deck.

Les correctifs plus coûteux incluent:

1. Remplacement des systèmes CVC ou ajout de la climatisation centrale.
2. Renforcer les fondations.
3. Reroofing, lorsqu'il s'agit d'un arrachement.
4. Remplacement de toute la plomberie, des conduites d'égout et du service électrique.
5. Couler du béton pour les allées, les trottoirs ou les marches.
6. Installation de fenêtres de remplacement partout.
7. Remodelage complet de la cuisine ou de la salle de bain.
8. Construire des garages ou des ajouts.

Inspections pour les maisons à rénover

Dans toute transaction immobilière, faites toujours inspecter votre maison par un inspecteur en bâtiment agréé avant de vous engager à conclure la vente. Il existe de nombreux types d'inspections domiciliaires que vous voudrez peut-être examiner avant d'acheter un fixateur supérieur. Considérez ceci comme le coût d'obtenir une bonne affaire:

• Certifications du toit: Si le vendeur n'a pas déjà fourni de preuves de l'âge et de l'état du toit, l'obtention d'une certification de toit aux frais du vendeur est une bonne pratique commerciale.
• Garantie habitation: Tous les vendeurs ne paieront pas pour une garantie domiciliaire, mais beaucoup la considèrent comme une assurance contre les appels téléphoniques de fin de soirée lorsque les choses se cassent après la fermeture.
• Inspections des ravageurs: tous les États n'ont pas de problème de ravageurs, mais si votre région subit des dommages causés par des coléoptères, des termites ou des fourmis, demandez une inspection des ravageurs et conditionnez votre offre d'achat à votre approbation de l'inspection et de toute réparation payée par le vendeur.
• Inspections des conduites d'égout: à mesure que les propriétés vieillissent, leurs conduites d'égout vieillissent également. Faites vérifier ces fosses septiques et celles-ci.
• Rapports d'ingénierie. Un ingénieur peut faire des divulgations sur les dangers naturels ou géologiques. Faites attention aux décharges à proximité, aux rapports de contamination et aux autres risques de revente préjudiciables.

Tous les fixateurs-dessus ne nécessitent pas une fixation égale et ce qui doit être réparé est quelque peu subjectif. Une cure de désintoxication majeure pour un acheteur est une promenade dans le parc pour un autre. Tenez compte de votre expertise, de vos finances et de la mesure dans laquelle vous souhaitez vous attaquer à une maison qui nécessite une rénovation sérieuse pour la rendre habitable.

_{Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est courtier-associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.}