Comment tirer le meilleur parti du retournement de votre maison?

Après le cirque de retournement de maison des années 2000, les investisseurs immobiliers sont aujourd'hui confrontés à un environnement différent pour acheter et vendre rapidement des maisons à but lucratif. Le processus d'approbation des prêts hypothécaires est heureusement devenu plus responsable, et les acheteurs non qualifiés sont moins susceptibles d'être mis à profit par des vendeurs et des prêteurs peu scrupuleux. De plus, les prix des logements se sont installés dans des augmentations plus prévisibles et durables.

Tout cela signifie que les investisseurs qui cherchent à retourner une propriété aujourd'hui devront probablement investir dans une sorte de rénovation ou d'amélioration de la maison afin de la rendre compétitive sur le marché. Dans cet esprit, voici 10 conseils qui sont les plus susceptibles de maximiser vos profits lors de l'achat et de la vente d'une maison.

Travailler avec des entrepreneurs familiers

C'est une règle de base dans les métiers du bâtiment que les entrepreneurs proposent des offres pour un volume de travail important. Si vous retournez régulièrement des maisons, les charpentiers, électriciens, plombiers et autres entrepreneurs peuvent se familiariser avec vos besoins et votre budget et peuvent travailler avec vous lorsque votre budget est serré. De plus, travailler régulièrement avec les mêmes entrepreneurs peut contribuer à garantir une bonne qualité du travail. Cette stratégie fonctionne mieux si vous êtes un flipper établi avec des antécédents, mais même les nouveaux arrivants au retournement de maison peuvent établir de nouvelles relations avec de bons entrepreneurs s'ils se présentent comme des hommes d'affaires honnêtes.

Bouge rapidement

Le temps, c'est de l'argent dans les affaires de retournement de maison. Le retournement d'une maison rentable nécessite de remettre la propriété rapidement, de préférence en quelques semaines ou au plus quelques mois après son achat. La plupart des investisseurs ne sont pas en mesure de gagner de l'argent sur plus d'une propriété à la fois, et vous ne pouvez pas financer l'achat et la réparation suivants tant que vous n'avez pas vendu la propriété actuelle.

Focus sur les cuisines et salles de bain

Les cuisines et les salles de bain sont les deux domaines sur lesquels la plupart des acheteurs potentiels concentrent leur attention. Pratiquement tous les acheteurs se rendent immédiatement à la cuisine lorsque le coffre s'ouvre et que l'agent immobilier commence la visite. Prochain arrêt: les salles de bain. Si vous ne choisissez que deux espaces à rénover dans une maison, choisissez la cuisine et la salle de bain principale.

Améliorez l'éclairage de la cuisine

Un éclairage tamisé dans la cuisine ne fait pas grand-chose pour montrer vos améliorations de rénovation, et cela peut rendre l'espace déprimant. Cela peut même faire croire aux acheteurs potentiels que vous essayez de cacher quelque chose. Vous pouvez changer tout cela avec un éclairage efficace, et cela ne doit pas coûter cher:

• Augmentez la puissance des ampoules des luminaires existants (tout en respectant les spécifications des fabricants) avec des ampoules LED. Assurez-vous de choisir une température lumineuse (mesurée en Kelvin, ou «K») qui fournit une lumière agréable; blanc pas trop doux et pas trop brillant.
• Remplacez les plafonniers ternes du centre de la pièce par des lumières encastrées.
• Installez un luminaire suspendu, un choix toujours populaire dans la cuisine, car il rapproche la source de lumière de la surface de travail et ajoute une touche décorative.

Refinir ou refaire les armoires de cuisine

Les armoires peuvent représenter 50% ou plus de l'espace mural de votre cuisine, alors donnez-leur une belle apparence. Lors des journées portes ouvertes, les agents immobiliers ont tendance à passer du temps dans la cuisine. Les acheteurs commencent dans la cuisine, font le tour de la maison et se retrouvent dans la cuisine pour poursuivre la conversation avec l'agent. N'oubliez pas que la cuisine est la pièce la plus importante à rénover et que les armoires sont l'élément le plus important de cette pièce.

Mais plutôt que de dépenser 37300€ sur de nouvelles armoires (oui, vous pouvez facilement dépenser autant), réduisez les coûts en:

• Rénovation des armoires existantes
• Trouver un équilibre entre attrayant et bon marché en utilisant des armoires auto-installées prêtes à assembler (RTA) ou des armoires IKEA
• Peindre les armoires, le cas échéant; dans certains styles de cuisine, les armoires peintes sont tout à fait appropriées et seront toujours meilleures que les armoires sombres et sombres

Exposez (ou installez) des sols durs

Les revêtements de sol durs, en particulier le bois franc massif, sont une tendance qui ne disparaîtra jamais et qui est plus populaire que jamais. Cela rend difficile de comprendre pourquoi tant de superbes planchers de bois franc ont été recouverts de moquette dans les années 1980 et 1990, mais à tout le moins, cette tendance a protégé ces planchers pendant de nombreuses années. Si vous retournez un coin de tapis sur votre propriété et découvrez un plancher de bois franc massif, vous avez de la chance. Retirez la moquette et le sable et retouchez les planchers. La dépense est modeste, mais le retour sur investissement sera important.

Si vous n'avez pas de bois franc en dessous, installez un plancher de bois d'ingénierie, un plancher stratifié, des carreaux de céramique ou de porcelaine ou un plancher de vinyle de luxe (LVF). De nos jours, tout matériau de revêtement de sol dur sera considéré comme une grande amélioration par rapport à la moquette.

De même, les salles de bains doivent toujours avoir des sols durs résistants à l'eau tels que LVF, carreaux de céramique ou revêtements de sol en vinyle. Il est choquant de voir combien de fois les maisons auront de la moquette dans la cuisine et la salle de bain, car c'est toujours un problème pour les acheteurs potentiels. Dans d'autres pièces, un revêtement de sol stratifié de bonne qualité installé à la place de la moquette ancienne est un excellent investissement. Si le tapis est en bon état et est d'une couleur neutre agréable, il est acceptable pour les salons et les chambres à coucher, mais si le tapis est vieux ou décoloré, le remplacer par un revêtement de sol dur sera un bon investissement.

Focus sur la peinture et le matériel

Les touches cosmétiques font une énorme différence dans la façon dont une maison présente aux acheteurs potentiels, de sorte que l'argent dépensé pour des améliorations décoratives est presque toujours un bon investissement. Un travail de peinture intérieure complet, une nouvelle quincaillerie de portes et d'armoires et de nouveaux luminaires peuvent vous en donner beaucoup pour votre argent. N'oubliez pas de garder les styles et les couleurs relativement neutres. Les couleurs vives et les effets dramatiques peuvent plaire à un petit nombre d'acheteurs, mais en désactiveront probablement davantage.

Ajouter un espace de rangement

Une amélioration de l'habitat relativement peu coûteuse qui peut avoir un grand impact consiste à construire un placard supplémentaire là où c'est logique. Dans une grande pièce d'amis, créer un placard là où il n'en existe pas peut permettre à la pièce de servir raisonnablement de chambre à coucher - un énorme avantage lors de la présentation d'une maison à vendre. Gardez à l'esprit que les chambres doivent avoir deux formes d'évacuation d'urgence.

Travaillez sur le trottoir

Les acheteurs n'entreront même pas dans la maison si l'extérieur les éteint. Tout ce qui parle d'attrait extérieur est précis à 100%. Juste ou pas, les psychologues ont découvert que c'est la nature humaine d'attribuer des qualités supérieures à une personne avec un beau visage. Cela fonctionne de la même manière avec votre maison: si sa façade (ou son visage) est magnifique, les acheteurs potentiels pardonneront beaucoup plus les lacunes de la maison jusqu'à un certain point. Une nouvelle peinture extérieure ne peut pas compenser l'affaissement des planchers et les fenêtres cassées, mais elle adoucira les bords de la mauvaise peinture intérieure ou des appareils obsolètes.

Plus important encore, un attrait étonnant (ou du moins acceptable) attirera ces acheteurs par la porte d'entrée.

• Concentrez-vous sur l'entrée. Une nouvelle porte - ou même une porte fraîchement peinte - peut faire une énorme différence dans la présentation de la maison.
• Prenez soin de la pelouse. Une pelouse herbeuse avec des taches nues gâcherait l'apparence de la meilleure maison. Engager un service de pelouse immédiatement après l'achat de la maison, car vos améliorations ne font que commencer, est une bonne idée. Assurez-vous de garder la pelouse verte et tondez-la avant toute exposition. Gardez les haies et autres arbustes bien taillés. Le travail de la pelouse est un domaine que vous pourrez peut-être gérer vous-même pour économiser de l'argent.
• Pensez aux volets de fenêtre; ils peuvent être remarquablement efficaces pour améliorer l'attrait extérieur pour un coût minimal.
• Changez les appareils d'éclairage extérieur et le matériel. De nouveaux luminaires de porche, des poignées de porte et un heurtoir, ainsi qu'une nouvelle boîte aux lettres peuvent rendre une maison bien meilleure depuis la rue.

Faites une partie du travail vous-même, si possible

Si vous changez régulièrement de maison, vous avez peut-être les compétences nécessaires pour effectuer vous-même certaines des améliorations à la maison, et l'argent que vous économisez en n'engageant pas d'entrepreneurs contribue à la marge bénéficiaire. Mais cela ne s'applique que si vous êtes compétent et êtes en mesure d'effectuer un travail de qualité, sûr et professionnel et le faire en temps opportun. Il n'y a aucun profit à prendre des mois pour terminer un projet qu'un professionnel peut faire en quelques jours, et un mauvais travail de bricolage peut en fait entraver votre capacité à vendre la maison. Des joints d'onglet mal ajustés sur les moulures de finition ou des marques de ponceuse à bande sur un plancher de bois franc remis à neuf peuvent repousser les acheteurs sans même qu'ils se rendent compte de la raison.

Oubliez ces "améliorations"

Autrefois considérés comme de bons investissements, certaines améliorations ne feront pas grand-chose pour impressionner les acheteurs, et il est peu probable que vous récupériez votre argent grâce à un prix de vente plus élevé:

• Comptoirs de granit en dalle: non seulement le coût de la dalle de granit augmente le coût total de votre maison, mais les concepteurs disent que c'est une mode qui a disparu depuis longtemps, largement remplacée par la pierre d'ingénierie (quartz) comme la tendance du moment.
• Sols au fini piano: Les sols au fini piano, très brillants, ne plaisent pas à un large éventail d'acheteurs. Tenez-vous en aux finitions conventionnelles moins brillantes.
• Plancher en planches: Les planchers en bois à larges planches sont magnifiques, mais leur coût élevé ne sera généralement pas retourné à la vente.
• Spas: C'est une tendance qui est allée et vient, et pour les acheteurs potentiels avec de jeunes enfants, un bain à remous sur une terrasse ou un patio peut être un handicap. Si la maison a un spa en bon état, nettoyez-le et faites-le réparer. Il serait préférable de retirer les anciens spas.